Der Erwerb von Immobilien in Marokko

Beim Immobilienerwerb in Marokko stellt sich zunächst die Frage, ob das Grundstück bereits im Grundbuch eingetragen bzw. ein Antrag auf Eintragung gestellt wurde oder ob es nicht eingetragen ist.

Sofern das Grundstück bereits im Grundbuch eingetragen ist oder das Eintragungsverfahren läuft, ist das anwendbare Recht in mehreren Gesetzen (Dahirs) veröffentlicht, insbesondere dem Dahir vom 12. August 1913 über die Eintragung von Grundstücken und dem Dahir vom 2. Juni 1915 über das auf eingetragene Grundstücke anwendbare Recht.

Sofern es sich um ein nicht-eingetragenes Grundstück handelt, gelten die Rechtsquellen des islamischen Rechts.

Unabhängig davon, ob ein Grundstück eingetragen ist oder nicht, finden außerdem die Vorschriften des Dahir des obligations et des contrats (D.O.C., marokkanisches Zivilgesetzbuch) Anwendung, insbesondere auf den Immobilienkaufvertrag.

Ist ein Grundstück im Grundbuch eingetragen, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Die im Rahmen des Eintragungsverfahrens entstehenden Gebühren sind abhängig davon, ob die Immobilie gewerblich oder privat genutzt werden soll und betragen zwischen 5 und 10% des Grundstückswertes, wobei der größte Teil auf die Registrierungsgebühr entfällt (4 bis 6 %), der Rest auf die Notariatssteuer, die Landerhaltungssteuer, die Notargebühr und sonstige Kosten. Die Höhe der Notargebühr ist Verhandlungssache, sollte aber 0,75 % des Transaktionswertes nicht übersteigen.

Auch der Erwerb eines eingetragenen Grundstücks ist jedoch nicht vollkommen gefahrlos, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass der eingetragene Eigentümer seine Eintragung durch Betrug herbeigeführt hat oder dass das Grundstück Gegenstand von nicht eingetragenen, vorläufigen Pfändungen oder Enteignungsabsichten des Staates ist. Eine gründliche rechtliche Beratung durch eine seriöse Anwaltskanzlei ist daher unerlässlich. Auch ist dringend davon abzuraten, sich darauf einzulassen, einen Teil des Kaufpreises „unter dem Tisch“ zu bezahlen, um Eintragungsgebühren zu sparen. Dies führt dazu, dass bei einem Weiterverkauf die auf die Wertsteigerung zu entrichtende Steuer (taxe sur le profit immobilier) höher ist, als es bei einer ordnungsgemäßen Deklarierung des vollen Kaufpreises der Fall wäre.

Der Kaufpreis sollte in voller Höhe über ein Anderkonto beim Notar transferiert und erst nach Eintragung des Käufers an den Verkäufer ausbezahlt werden. Die Entgegennahme des Kaufpreises durch den Notar sollte in dem Kaufvertrag vermerkt werden.

Soweit ein nicht im Grundbuch eingetragenes Grundstück erworben wurde, sollte die Eintragung aus Gründen der Rechtssicherheit so rasch wie möglich beantragt werden, auch wenn das Eintragungsverfahren langwierig und von großem Bürokratismus geprägt ist.

 

Erwerbsbeschränkungen

Ausländer, die in Marokko Immobilien erwerben wollen, müssen verschiedene Besonderheiten des marokkanischen Immobilienrechts beachten.

Eine Besonderheit liegt darin, dass Ausländern der Erwerb von Agrarland verschlossen ist. Dagegen ist der Abschluss sowohl von kurzzeitigen als auch von langjährigen Pachtverträgen für Ausländer möglich.

Auch Aktiengesellschaften dürfen kein Agrarland erwerben. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine Gesellschaft mit Sitz in Marokko handelt und alle Aktionäre marokkanische Staatsbürger sind. Lediglich öffentliche marokkanische Einrichtungen, Kooperativen, Gesellschaften mit beschränkter Haftung (SARL) und Personengesellschaften können landwirtschaftliche Flächen erwerben, vorausgesetzt, alle Gesellschafter sind marokkanische Staatsbürger.

 

Da Grundstücke außerhalb städtischer Agglomerationen grundsätzlich landwirtschaftliche Nutzflächen sind, solange sie nicht legal für einen anderen Zweck genutzt werden, benötigt ein Ausländer zum Erwerb eines solchen Grundstückes die Bescheinigung, dass die Fläche nicht landwirtschaftlich genutzt wird (Attestation de vocation non agricole, AVNA). Um diese Bescheinigung zu erlangen, muss der Kaufprätendent einen förmlichen Antrag verbunden mit einer möglichst genauen Beschreibung seines Investitionsprojektes beim Ministerium für Tourismus, Handwerk und Sozialwirtschaft einreichen. Solange die AVNA nicht vorliegt, kann nur ein langjähriger Pachtvertrag (bail emphytéotique) über das Grundstück abgeschlossen werden. Allerdings wurde im Zuge einer Reform des Immobiliengesetzbuches (Code des droits réels) durch das Gesetz Nr. 39-08 die Dauer der Erbpacht von ursprünglich 18 bis 99 Jahre auf nur noch 10 bis 40 Jahre reduziert. Zwar kann vertraglich vorgesehen werden, dass die maximale Pachtdauer von 40 Jahren automatisch verlängert wird, jedoch bleibt der Schutz des Pächters auch bei einer noch so guten Vertragsgestaltung immer hinter dem Schutzniveau zurück, das ein Eigentümer genießt.

 

Devisenrechtliche Bestimmungen

Damit der ausländische Immobilienerwerber seine Mieteinnahmen bzw. den Erlös aus dem Verkauf seiner Immobilie in seine Heimat transferieren kann, müssen unbedingt die Konvertibilitätsvorschriften der marokkanischen Devisenbehörde (Office des changes) beachtet werden, insbesondere:

  • Der Kauf der Immobilie muss in Devisen finanziert werden;
  • Innerhalb einer Frist von 6 Monaten muss ein Investitionsbericht beim Office des changes eingereicht werden.

Die Ausführung des Erlöses aus dem Weiterverkauf der Immobilie wird vom Office des changes nur in Höhe des ursprünglichen Kaufpreises genehmigt. Auch aus diesem Grund ist dringend davon abzuraten, einen Teil des Kaufpreises „schwarz“ zu entrichten.

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